2024年经开区结合工业用地城市更新工作实际，编制城市更新2.0政策，形成《亦庄新城工业用地（类）项目城市更新实施细则（试行）》（以下简称“实施细则”），经过征求市级主管部门意见，将经开区先行先试的经验与做法总结、提炼，形成可复制模式，指导亦庄新城工业用地的城市更新工作。

　　《实施细则》衔接市级政策及相关工作要求，并结合经开区特点，对城市更新政策进行升级，一是调整更新方式顺序，明确收储、回购的更新方式为第一导向；二是创新工业用地履约监管，推进城市更新项目签订《土地利用协议》，加强土地用途管理；三是提供历史遗留问题解决路径，为存量工业项目明确更新方向；四是实现工业用地闭环管理，疏堵结合促进工业用地高质量循环利用。

　　一、主要做法

　　（一）完善管理机制，提升用地效率

　　《实施细则》首创全生命周期管理路径，在全市范围内创新实现工业用地管理闭环。通过细化更新流程、明确管理要求、规范操作程序等一系列措施，对城市更新工作进行了详细规定。《实施细则》在城市更新类型上进行了细致划分与扩展，明确了收储、回购作为城市更新的第一导向，鼓励土地使用权人通过产业升级或拆除重建、空间改造进行自主升级，或整体出租利用，为工业用地提供了更多灵活利用的可能性。允许原自用的特色产业园区项目在用地性质不变的前提下申请转为园区经营，并针对不同建筑形态提出了具体的产业方向和调整路径。

　　对于建筑形态为生产空间的项目，可以根据建筑形态提出产业园区产业方向、引入储备项目；而对于建筑形态为研发楼、综合楼等非生产空间的项目，则可以通过补缴地价款，由M1一类工业用地调整为M4工业研发用地功能，注册生产性服务业企业，也可以申请孵化器、加速器。《实施细则》首创土地功能调整路径解决历史遗留问题，多途径盘活低效工业项目，提高土地利用效率。

　　（二）创新监管模式，首创工业用地全生命周期管理路径

　　《实施细则》在全市范围内首次创新工业用地履约监管模式。提出通过签订土地利用协议实现工业用地闭环管理，为工业用地回购提供有效法律途径，保证回购权的有效性和可实现性。“一地一策”精细管理，让工业用地回归“制造业载体”和“关键性生产资料”根本属性。

　　通过国有平台公司与土地使用权人构建平等民事主体法律关系，明确约定土地收回触发情形和回购原则，为工业用地回购提供有效法律途径。通过对新出让及已出让工业用地完善退出机制，实现对工业用地的全周期管理，探索出一条亦庄新城工业用地履约监管及循环更新的全新路径。

　　（三）解决历史问题，明确更新方向

　　《实施细则》为工业用地提升效率、盘活低效用地提供了明确的工作方向和路径。针对历史遗留问题，《实施细则》提供了切实可行的解决方案，通过收储、回购等方式，有效解决了存量工业用地的低效利用问题。而对于新扩区域，《实施细则》设定了严格的管理要求，确保新增工业用地能够高效利用，确保各项工作顺利推进。

　　二、实践效果

　　《实施细则》出台后，有效推动了北京中寰工程电子信息产业园城市更新项目的落地。

　　北京中寰工程电子信息产业园项目位于开发区路南区N10F1地块(融兴北一街19号)，土地面积3公顷，用途为工业。该项目产权单位为北京中寰工程项目管理有限公司（以下简称“中寰工程”），于2012年和管委会签订《入区协议》，2013年中寰工程通过协议方式取得建设用地，由于原立项产业属于北京市限制行业，生产项目无法落地，原计划投入自用的厂房及部分办公楼长时间空置。

　　管委会引导该项目重新确定产业方向，协调引入北京科益虹源光电技术有限公司利用项目的空置空间进行生产。科益虹源是“准分子激光技术”成果的产业化载体，2022年2月入选2021年度第二批拟认定北京市专精特新“小巨人”企业名单。根据区域产业发展情况及项目自身产业资源，园区产业方向定位为“集成电路”和“新一代信息技术”，目标实现主导产业聚集度60%以上。项目整体预计产值不低于9亿元，税收不低于6000万元。园区产权单位于2023年加入集成电路学会，未来项目将依托科益虹源、集成电路学会的产业资源，着力引入集成电路相关上下游企业。

　　提升项目品质方面，利用建筑屋顶安装分布式光伏电设备，用于满足内部用电需要。增加景观绿化、道路及楼体照明，逐步打开围墙，形成开放的街道景观空间。同时投入智慧园区系统，整合现有信息系统数据资源，打造一体式管理模式的智能系统。

　　通过项目的实施，明确了从项目策划、审批、建设到运营的全流程工作路径，为其他项目提供了可借鉴的模板。实现了低效工业用地项目的盘活再利用。

　　三、下一步工作思路

　　（一）高质量推进城市更新

　　坚持和完善城市更新工作机制，建立健全政策体系，深化落实《北京市城市更新条例》和《亦庄新城城市更新规划》，全面有序引导开展城市更新工作，推进经开区高质量发展。加强涉及改造提升的城市更新项目调度工作，强化持续跟踪，加快项目实施，确保按期落地。

　　（二）持续开展城市更新评估

　　持续开展城市更新评估，统筹协调城市更新工作专班，汇总整理工作专班各单位城市更新推进情况，对城市更新项目进行现场调研，围绕空间利用、产业布局、经济贡献、企业入驻、服务配套、园区品质等方面进行分析研究。

　　（三）强化政策宣传培训

　　强化政策宣讲培训，对接两街八镇和亦企服务港，分片区开展政策宣讲，听取企业诉求，解答企业疑问，推动亦庄新城城市更新2.0政策落地实施。竖立标杆项目、打造典型项目、储备试点项目，调动社会各方积极参与经开区城市更新。

　　（四）分批次推动国有企业产业资源用地城市更新

　　围绕国有企事业单位产业用地资源，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办〔2022〕19号）要求，组织对接沟通会，讲解城市更新政策，对接导入优质产业资源，以坚持“工改工”的总体原则，加快盘活产业用地。

　　（五）进一步推进片区更新

　　结合经开区国土空间规划、产业规划与低效用地现状，编制片区低效用地专项规划。明确规划原则、规划范围及规划期限，深入分析低效用地现状，科学制定规划目标及任务落实，统筹再开发空间布局优化、土地利用结构优化、再开发强度优化、再开发时序安排、规划实施效益评价，强化土地节约集约利用，推进低效土地资源高效再利用和高水平再开发。